Взрыв цен происходит вследствие огромного спроса. Предложений и финансовых средств не хватает

Сергей Панин (имя изменено) ночует в стоматологическом кресле. Дневная смена начинается в семь часов. После пары отжиманий и легкого завтрака он принимает своих первых пациентов. Потом у него встреча с адвокатом. "Я не уступлю. Речь идет о моем существовании", - говорит стоматолог Панин.

Раньше он жил лучше, в двухкомнатной квартире на Ленинских горах вместе со своей женой Инной и сыном Сашей. Тогда Панин еще верил в бум на рынке недвижимости и вложил много денег - 150 000 долларов - в два строительных проекта в окрестностях Москвы. 80 000 он взял в банке, квартиру заложил.

У фирм была хорошая репутация и все необходимые государственные сертификаты. Панин купил две квартиры на первой стадии строительства, точнее, на стадии рытья котлована. В России это вполне обычное дело: на этой стадии квартиры стоят на 40% дешевле, чем после завершения строительства дома.

В случае с первым домом рабочие-таджики только залили фундамент, и после этого их больше не видели. В случае со вторым домом застройщик даже не потрудился притащить кран на стройплощадку.

При этом Москва ведет бурное строительство. Необходимо наверстать упущения 70 лет социализма, когда дефицит жилья был одной из самых больших социальных проблем. Семьи вроде Паниных проиграли от этого экономического подъема. Они попались на крючок проверенных государством и признанных надежными фирм с такими красивыми названиями, как "Социальная инициатива" или "Дружба". Более 80 000 договоров о покупке квартиры во всей России были надувательством. Речь идет о сбережениях 80 000 семей, или примерно 4 млрд долларов. Каждая десятая стройка в Москве и ее окрестностях заморожена, с тех пор как прокуратура ведет расследование.

Все это, кажется, только подхлестывает бум. "Москва была и остается одним из самых привлекательных рынков недвижимости во всем мире", - говорит Ханс-Георг Фееше, директор компании Aengevelt, занимающейся недвижимостью. Инвесторы при средних ценах на жилье могут рассчитывать на 15-20%.

Затишья в Москве не чувствуется. Количество современных офисных помещений в столице выросло с 1993 года в 200 раз. Спрос на рынке жилья, который необходимо покрыть, столь же огромен: жилье в Москве старое, каждый россиянин мечтает о квартире побольше и получше. Только в Москве, по официальным данным, каждый седьмой дом подлежит сносу.

Поэтому президент Владимир Путин объявил улучшение качества жилья "национальной задачей". В настоящий момент в России есть около 5 млрд квадратных метров жилплощади, необходимо срочно построить 1,5 млрд жилплощади. Для сравнения: каждый год возникает около 50 млн квадратных метров, из них 4,5 млн - в Москве.

Согласно исследованию компании Aengevelt, в одной только Москве необходимы инвестиции в строительство офисных и торговых помещений в размере 80 млрд долларов, чтобы выйти на уровень Берлина. Миллиарды долларов уже текут на рынок недвижимости. Россия может себе это позволить: нефтяной бум приносит нефтедоллары. Платят наличными.

Иностранные инвесторы действуют более осторожно. Миллиардов пока нет. Рыночные аналитики гадают, не свидетельствуют ли такие случаи, как с Паниным, о приближении глубокого кризиса или вообще краха рынка недвижимости. Министр экономического развития Герман Греф уже давно предупреждает о "спекулятивном пузыре". Он боится, что хаос на рынке недвижимости может привести Россию к кризису, подобному случившемуся в Японии в 80-е годы.

Российское издание Business Week считает, что Россия находится "на вулкане". "Возможно, цены никогда не опустятся", - пророчит журнал. Если в январе 2000 года квадратный метр жилплощади стоил в Москве 680 долларов, то через шесть лет он стал стоить 2321 доллар.

В 2006 году эксперты рассчитывают на поднятие цен на 20-40%. Ежегодное поднятие цен на 20% между тем стало считаться "нормальным" в этой отрасли, только в случае 30-40% говорят о "спекулятивном" поднятии цен. С середины прошлого года цены на недвижимость ползут вверх на 4-5% ежемесячно.

Олег Репченко, руководитель компании "Индикаторы рынка недвижимости", между тем не видит причины для паники. "Все, конечно, хотят купить однокомнатную квартиру в Москве за 16 000 долларов, как в 1999 году. Я тоже мечтаю о таких ценах". Однако зарплаты поднялись, а вместе с ними и цены на жилье. Он говорит о смешении различных факторов: экономического роста, инфляции, увеличения доходов и требований, высоких цен на нефть, плохого развития ипотечного дела, проблем со строительством новостроек, а также о своей игре и вздувании цен участниками рынка.

Однако одну важную причину взрыва цен Репченко забыл назвать - высокую степень монополизации сектора недвижимости.

Земельный рынок также монополизирован. Без согласия губернатора или мэра ничего сделать нельзя. В Москве можно только арендовать землю на 49 лет, а не купить ее. Собственником остается город. Четыре или пять крупных строительных фирм поделили Москву между собой. И конкурентами они друг друга не считают.