Российский рынок жилья насквозь коррумпирован - власти хотят изменить ситуацию

Феликс Шультес никак не рассчитывал, что самый, пожалуй, важный в России вопрос - квартирный - снова встанет перед ним, причем так быстро. Немецкий бизнесмен и режиссер вместе с семьей проживает в собственной квартире в центре Москвы на территории Мещанской управы. Эту трехкомнатную квартиру он купил в 1998 году. Однако три года назад Москва приняла решение о полной реконструкции старого квартала - без предварительных консультаций с местными жителями.

Новость о том, кто стоит за "санацией", распространилась быстро. Это сотрудники Федеральной службы безопасности, которая, само собой разумеется, все опровергает. Положение стало казаться серьезным, когда на Шультеса вышла строительная компания Главмосстрой, которая входит в промышленную империю Олега Дерипаски, и предложила выкупить у него квартиру - по 7000 долларов за квадратный метр, хорошая цена. Шультесы приступили к поискам альтернативы. Наконец-то они нашли подходящий вариант, но деньги им так никто и не перечислил. Итак, семья продолжает пребывать в ожидании.

Затем озадаченные жители дома установили, что город, которому принадлежит земля, продолжает вкладывать деньги в дом постройки XIX века - только эти строительные проекты никак не соответствуют "степени изношенности", на основании которой дом был признан "ветхим".

Дело в следующем: в России состояние домов должно проверяться каждые пять лет. Различаются четыре степени изношенности. Если она составляет 59%, то жители могут быть выселены. Это наихудшее, что может случиться с собственником квартиры, полагает Шультес, ведь, по сути, ему остается только надеяться на соответствующую денежную компенсацию.

За непрозрачной практикой выселения стоит характерная особенность российского рынка недвижимости: квартира принадлежит собственнику лишь по обои включительно. Земля, а также сам дом, как правило, находится в собственности местных властей, которые в своих планах санации не всегда руководствуются общественными интересами.

Многие россияне могут поделиться историями, подобными той, что произошла с Шультесом. Квартирный вопрос встал на повестку дня не только из-за отсутствия правовых гарантий. Рынок недвижимости может принести ловким инвесторам огромную прибыль, но при этом он крайне деформирован и не в состоянии удовлетворить спрос. "В городах рынком в большинстве случаев завладели региональные монополии, которые связаны с местными губернаторами или мэрами", - утверждает Александр Аузан, профессор, экономист и глава Института национального проекта (ИНП). Аномально высокий рост цен последних лет подготовил почву для "санационных мероприятий", как в случае с домом Шультеса.

Он еще входит в число счастливчиков, поскольку квартира, в которой он проживает, находится в его собственности. Опрос Института экономики города показывает, что 61% россиян недоволен своей жилищной ситуацией. Многие из них живут в так называемых хрущобах - название, которое восходит к имени легендарного советского лидера партии и русскому слову "трущоба".

Дома с крохотными квартирами, возведенные промышленным способом в 60-е годы - которым было отведено не более 25 лет жизни - в большей или меньшей степени все еще сохранились. Средняя величина полезной площади на одного россиянина составляет 21 квадратный метр, что почти вдвое меньше, чем в Западной Европе.

Хотя ипотечный рынок в России стремительно растет благодаря гарантиям, которые предоставляет банкам государство, однако число тех, кто наконец-то может позволить себе улучшить жилищные условия, тоже непрерывно увеличивается. Но это не означает, что мечты удается реализовать всем и каждому: в этом году в Москве прошла первая голодовка обманутых вкладчиков, жертв в одном из крупнейших за последние годы скандалов в сфере жилищного строительства. На удочку всего лишь одной компании в целом по стране попалось 50 тысяч семей, купивших у фирмы новую квартиру, которая либо вообще не строилась, либо была одновременно продана сразу нескольким покупателям. Эта форма мошенничества широко распространена, от подобных действий в стране пострадало около 300 тысяч семей.

"Жилищное строительство - это по-прежнему большая проблема", - говорит Надежда Косарева, директор Института экономики города и член правительственной комиссии по жилищной политике. Комиссия, в частности, занимается продвижением национального проекта "Доступное жилье", на который до 2010 года должно быть выделено около 20 млрд долларов. Несмотря на рост объемов строительства, рынок за спросом не успевает.

Проект, запущенный президентом два года назад, несмотря на порой сильную общественную критику, она считает успешным. В ходе его реализации были упрощены строительные нормы и пересмотрен целый ряд законов. Теперь проблема заключается в их претворении в жизнь. Однако многие муниципальные образования саботируют нововведения по причине такого нередкого явления, как переплетение интересов политики и строительного бизнеса, а иногда они даже открыто идут против закона.

Несмотря на подвешенное состояние, в котором он оказался, Феликс Шультес не впадает в пессимизм. Жители его улицы зарегистрировали объединение, которое борется против так называемой санации. Кроме того, "дикие годы экспроприаций уходят в прошлое", считает он. В любом случае, у Москвы достаточно денег, чтобы в случае "выселений" иметь возможность предлагать приемлемые варианты - город опасается негативной реакции в прессе на эту тему. Однако опыт Шультеса позволяет ему сделать вывод: "Весомым фактором продолжает оставаться неопределенность". Ведь если люди не могут организоваться или не знают законов, то, как и раньше, они могут быстро оказаться на улице.