Года полтора назад некоторые из самых активных транснациональных девелоперов и инвесторов рынка недвижимости, сидя за поздним ужином, пришли к единодушному выводу: самым перспективным регионом для вложений вскоре станет Украина.

Цифры говорят сами за себя, отмечали они в унисон, и Украина станет "следующей Польшей". Многочисленное и все более зажиточное население, очевидно, нуждается в офисах и предприятиях розничной торговли, а географическое положение страны: с одного бока Россия, с другого - Польша, Румыния и Венгрия - по-видимому, отлично отвечает требованиям промышленников. В стратегическом плане Украина лежит на границе Европы с Азией.

Теперь эти предсказания, похоже, оправдываются: многие эксперты, специализирующиеся на данном регионе, считают, что Украина - самый подходящий рынок для инвестиций. Проблема в том, что стремительное признание этой страны может означать, что выгода слишком быстро уменьшится, а разнообразные риски для западных инвесторов сохраняются.

Украина - вторая по величине страна Европы. Ее население составляет более 46 млн человек. Однако это до сих пор бедная страна: по данным на 2003 год, почти 40% населения живут за чертой бедности.

Самый очевидный риск для бизнеса в Украине лежит в сфере политики: после кризиса, случившегося весной прошлого года, были проведены досрочные парламентские выборы, и к декабрю в стране сменился премьер-министр.

По словам аналитиков, правительство могло бы делать больше для улучшения инвестиционного климата - например, более рьяно бороться с коррупцией, развивать рынки капитала и совершенствовать правовую базу.

В долговременной экономической перспективе существует потенциальная угроза пересмотра налоговых, торговых и таможенных льгот, а также обещание правительства сохранить ограничительные квоты на экспорт зерна.

Но украинская экономика продолжает бурно развиваться, несмотря на политический хаос и "фоновые" сомнения в механизмах государственного управления. Темпы роста ВВП в реальном исчислении в 2006/2007 годах достигли без малого 7% благодаря активному розничному потреблению, которое, в свою очередь, подстегивалось ростом зарплат и пенсий.

Именно поэтому многие девелоперы считают, что Украина созрела прежде всего для строительства розничных торговых центров, которые оттянут на себя часть этих денег. Девелоперы предсказывают, что в потенциале на Украине может существовать, как минимум, один крупный торговый центр в каждом крупном городе. А на Украине крупный город - это город с населением в несколько миллионов человек.

В фирме Cushman & Wakefield, которая дает консультации в сфере недвижимости, отмечают, что политические проблемы в основном не сказываются на экономике и что "после недавних выборов на украинском рынке отчасти восстанавливается нормальная обстановка".

Рынок до сих пор относительно неразвит, если не считать Киева - столицы Украины - который уже привлек интерес западных компаний. На данный момент в Украину инвестируют средства преимущественно девелоперы, поскольку объектов качественной коммерческой недвижимости в стране относительно мало - инвесторам почти нечего приобрести, даже если у них возникнет такое желание.

Менеджеры инвестиционных фондов считают, что на Украине широки возможности для применения стратегий, рассчитанных на эксплуатацию благоприятных возможностей, хотя степень риска повышена, а механизмы рынка недвижимости развиты плохо.

Украинским рынком заинтересовалась инвестиционная компания Raven Russia, имеющая листинг в Лондоне. Недавно она получила разрешение своих акционеров на распространение деятельности на Украину. Хотя главным полем деятельности для компании останется Россия, эти девелоперы считают Украину значимым рынком для грядущего роста.

"Потенциал Украины огромен, - говорит Глин Херш, исполнительный вице-председатель совета директоров Raven Russia, - особенно в сфере развития логистики. Инвесторам следует четко понимать, что именно они делают, а также дотошно изучать ситуацию, но прибыли могут быть очень большими".

Доходность на Украине до сих пор относительно велика по сравнению с соседними странами, что побуждает агентства недвижимости предсказывать рост рынка инвестиций.

"Следует наблюдать за такими странами, как Украина и Турция, где существует ряд перспективных возможностей, о которых пока мало кто знает", - говорит Саймон Мур, аналитик из Collins Stewart. Он указывает на перспективы большего роста капитала и благоприятные возможности "на стадии девелопмента недвижимости".

Однако существуют опасения, что украинский рынок просто не готов для объемов капитала, которые планируется вложить в Украину.

Марк Могьюлл, основатель Benson Elliot Capital Management, предостерегает, что приток наличных денег может повлечь за собой появление "пузыря". "Масштабы украинской экономики относительно невелики, а следовательно, она может абсорбировать лишь ограниченный объем капитала, а затем вздуется опасный пузырь ликвидности", - отмечает он.

Есть и более актуальные практические проблемы. По словам одного из местных агентов по торговле недвижимостью, ключевым вопросом для девелопера является проблема собственности на землю, а Украина, по-видимому, страдает от постоянных споров из-за прав собственности на тот или иной объект.

Поэтому многие девелоперы укрепляют связи с местными партнерами, что также ценно для таких этапов строительства, как подключение к водо- и электроснабжению.

На Украине, как и во всех странах, не входящих в ЕС, существует также риск, сопряженный с местной валютой. Инвесторам рекомендуется обезопасить себя от этого риска путем хеджирования, используя какой-либо из многочисленных сложных инструментов - например, валютные опционы и свопы, либо застраховать свои иновалютные поступления через страховые компании. Стоимость всякого метода хеджирования, вероятно, окажется диспропорциональной, что нужно учитывать при планировании инвестиций.