Экономический рост и повышение доходов стимулируют спрос. Цены могут приближаться к европейскому уровню

Значительный экономический рост, повышение доходов населения и большая доступность ипотечного кредитования в России влекут за собой бум строительства жилья на рынке, где все еще преобладают устаревшие многоэтажные жилые дома советских времен. Растущий спрос на современное жилье неизбежно вздувает цены, в некоторых случаях приближающиеся к западноевропейскому уровню, и усугубляет дефицит доступного жилья.

В прошлом году в России было построено около 50,2 млн квадратных метров (60,2 млн квадратных ярдов) жилья, что на 67% превышает показатель 2000 года (30 млн кв.м). По данным московской фирмы Blackwood Co., оказывающей консультативные услуги в области недвижимости, около 4,7 млн квадратных метров жилья постройки прошлого года приходится на Москву, и еще около 2,4 млн - на Санкт-Петербург. Однако рынок все еще остается весьма непрозрачным: надежные данные по другим крупным городам отсутствуют.

Рынок ипотечного кредитования в России за последние два года вырос более чем в шесть раз: по данным Банка России, в первом квартале текущего года сумма существующей ипотечной задолженности составила 350 млрд рублей (13,52 млрд долларов), тогда как в начале 2005 года она равнялась 54,41 млрд рублей.

По данным Blackwood, в конце прошлого года средняя цена квартиры площадью в 80 кв. м с двумя спальнями и одним туалетом в Москве составляла примерно 336 тыс. долларов, а в Санкт-Петербурге - 200,4 тыс. долларов.

То есть, согласно статистике Blackwood, за год цена подскочила примерно вдвое. Рост цен обусловлен подорожанием нефти и расходов на строительство, а также недостатком предложения на рынке, сочетающегося с бурным спросом на современное жилье.

В 2005 году российские власти начали осуществлять программу, нацеленную на ослабление дефицита жилья для молодых семей, военных и других россиян, нуждающимся в жилье (по данным Blackwood, тесным официально считается жилье, где на одного человека приходится менее 18 кв. м).

Власти направят примерно 900 млрд рублей - в том числе примерно 470 млрд инвестиций частного капитала - на расширенное строительство жилья в ближайшие три-четыре года, сообщают в Blackwood. Благодаря программе некоторые потенциальные покупатели выиграют из-за пониженных ставок кредитования и льготной цены: государство оплачивает до 40% от стоимости объекта недвижимости.

В рамках государственного проекта "Доступное жилье" намечено возвести жилой район, занимающий 100 тыс. гектаров, в городе Волгограде на юге России. В качестве девелопера выступает фирма AFI Development, филиал израильского конгломерата Africa Israel Investments Ltd. "Доступное жилье все еще остается в России ключевым вопросом. И, хотя по всей стране наращивается строительство жилья, этого пока недостаточно, - говорит пресс-секретарь AFI Александр Чернов. - Острый дефицит жилья все еще сохраняется".

По словам Чернова, строительство должно начаться в ближайшие девять месяцев и растянуться примерно на 15 лет. Хотя AFI не огласила стоимость осуществления проекта или детали его финансирования, аналитики, знакомые с рынком, оценили его примерно в 8 млрд долларов.

Константин Ковалев, исполнительный директор московской фирмы Blackwood, отмечает, что в России с рынком жилья сопряжены риски. Многие покупатели приобретают жилье на начальном этапе строительства и подвергают себя опасности того, что в назначенный срок дом не будет сдан в эксплуатацию или вообще не будет достроен. Вдобавок, говорит Ковалев, есть беспокойство, что цены и так взлетели слишком высоко, хотя всякое падение цен скорее коснется устаревших объектов недвижимости советских времен, а не современного, чрезвычайно востребованного жилья. Кроме того, строительство жилья все еще сковано слабой инфраструктурой - плохими дорогами и неудовлетворительным электроснабжением.

Тем не менее другие девелоперы тоже берутся за проекты жилых домов. Местный девелопер "Миракс груп" собирается возвести на 3-й Черепковской улице в Москве высотный жилой комплекс, который обойдется в 400 млн долларов. По данным "Миракс", комплекс будет включать в себя 220 тыс. кв.м жилья, а также учреждения здравоохранения, отель и рекреационную зону.

Строительство, при поддержке государства, также наверняка будет осуществляться в небольших городах, где отсутствие качественного жилья наиболее заметно из-за обветшания имеющегося фонда, говорит Марк Стайлз, директор московской фирмы Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, которая оказывает консультационные услуги в области недвижимости. Рост цен на жилье и стоимость жизни в таких крупных городах, как Москва, также побуждает многих потенциальных покупателей задумываться о переезде в крупные региональные центры типа Ростова-на-Дону на юге России и Нижнего Новгорода на западе, добавляет Даррелл Стэнэфорд, исполнительный директор CB Richard Ellis/Noble Gibbons в Москве.